Coraz więcej ofert sprzedaży nieruchomości w budowie

Nie trzeba się długo zastanawiać, aby odgadnąć, że marzeniem wielu Polaków mieszkających dotychczas w tzw. wielkiej płycie jest chęć posiadania własnego domku jednorodzinnego z dala od miejskiego zgiełku.

Trend ten był widoczny przynajmniej od 2006 r., kiedy kredyty hipoteczne stały się łatwiej dostępne. Druga fala wyprowadzek za miasto nadeszła w okresie pandemii. Jednak rosnąca inflacja, a wraz z nią stopy procentowe, zaczęły studzić zapał do budowy domu. Z kolei ci, którzy już rozpoczęli inwestycję, stanęli przed dylematem sprzedaży niedokończonej budowy.

Wysoka inflacja i stopy procentowe stawiają inwestorów przed trudnymi wyborami w sprawie kontynuacji budowy domu jednorodzinnego.
Osoby prywatne coraz częściej decydują się na sprzedaż rozpoczętej budowy lub niewykończonego mieszkania.
Istnieje duże prawdopodobieństwo, że rynek jest u progu masowej wyprzedaży domów w budowie – być może wpłynie to na obniżkę cen takich nieruchomości.
W I kwartale 2022 r. nastąpił spadek o 10,1% liczby wydawanych pozwoleń na budowę (lub zgłoszeń z projektem budowlanym) wśród inwestorów indywidualnych.

Jej wysokość inflacja jest bezlitosna

Chciałoby się powiedzieć, że kolejny wpis to dalsze wałkowanie tematu inflacji, jednak trudno podejmować inne zagadnienia, skoro powszechnie rosnące ceny spędzają sen z powiek milionów Polaków. Skutki tego zjawiska są widoczne przynajmniej od dobrych kilku miesięcy, a wszystko wskazuje na to, że będą jeszcze trwać – praktycznie wszyscy eksperci ekonomiczni podają tu lata 2022-2023, a nawet 2024. A zatem czeka nas naprawdę trudny czas i kolejne dylematy, które będą decydowały o finansowej przyszłości wielu gospodarstw domowych w Polsce.

Drożeje wszystko

Każdy, kto w ciągu ostatniego roku odwiedził lokalny skład budowlany lub jeden z popularnych marketów DIY, z pewnością odczuł dynamicznie drożejące produkty. Na prowadzenie wysuwają się przede wszystkim blachy dachowe, pręty zbrojeniowe, wyroby z miedzi, izolacje, stolarka drewniana, a także coraz droższe tworzywa sztuczne, w tym styropian. W takim otoczeniu cenowym budowa domu lub przeprowadzenie generalnego remontu mieszkania oznacza wyjątkowe duże wydatki – do tego dochodzi jeszcze koszt robocizny, który rośnie równie dynamicznie za sprawą niedoboru pracowników.

Warto przypomnieć, że na majowym posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej zdecydowano o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych – stopa referencyjna wzrosła z poziomu 0,1% we wrześniu 2021 r. do 5,25% w maju 2022 r. To oczywiście nie mogło pozostać bez wpływu na raty kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu i bardzo szybko przełożyło się na ich wzrost. W efekcie wiele gospodarstw domowych finansujących w ten sposób budowę domu lub mieszkanie zaczęło mieć problemy z opłacaniem rat, które często wzrosły nawet o 30-50%. To nie wszystko, bo jeśli dołożymy, coraz wyższe koszty budowy, okaże się, że po pierwsze – zaczyna brakować pieniędzy na spłatę kredytu, a po drugie – realne koszty budowy przekraczają założenia kosztorysu (a przy okazji kwotę zaciągniętego kredytu) średnio o 30%. A to już prosty przepis na katastrofę i niejeden rodzinny dramat.

„Sprzedam pilnie dom w stanie surowym!”

Takie nagłówki coraz częściej pojawiają się na portalach z ogłoszeniami nieruchomości TRIX. Co więcej, ich nadawcami nie są już deweloperzy czy pośrednicy, a osoby prywatne, które gorączkowo próbują rozwiązać swoją trudną sytuację. Zwłaszcza że ceny wciąż rosną i pozwalają niejako odzyskać kapitał zainwestowany w budowę wymarzonego domu z ogródkiem. W tego typu ofertach są nie tylko typowe domki jednorodzinne, ale również wille i rezydencje o wartości milionów złotych, co jasno pokazuje, że niekorzystna sytuacja gospodarcza dotyka również osoby zamożne. Eksperci rynku nieruchomości szacują, iż trend ten nasili się w drugiej połowie 2022 roku, ponieważ wciąż są oczekiwania dotyczące wzrostu stóp procentowych, a sytuacja geopolityczna w dalszym ciągu wpływa na perturbacje cenowe materiałów budowlanych.

Bardzo interesujące są również dane Głównego Urzędu Statystycznego, które jasno wskazują, iż w okresie styczeń-marzec 2022 r. nastąpił spadek o 10,1% liczby wydawanych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym wśród inwestorów indywidualnych. Dotyczy to również działalności deweloperów, ci wnioskowali o 8,2% mniej pozwoleń niż w analogicznym okresie 2021 r. To kolejny dowód na to, że część osób prywatnych wstrzymało się z budową ze względu na trudności w zaciągnięciu zobowiązania i słabnącą zdolnością kredytową, a także coraz wyższe ceny materiałów budowlanych, które dodatkowo podnoszą koszty inwestycji.

Wysoce prawdopodobne wydaje się, iż na jesień rozpocznie się masowa wyprzedaż domów w budowie lub niewykończonych mieszkań, a to może wpłynąć na stabilizację cen nieruchomości lub nawet ich spadek. Jednak decydującym czynnikiem będzie poziom inflacji i decyzje Rady Polityki Pieniężnej w sprawie stóp procentowych. W obecnej sytuacji, aby dokończyć budowę przeciętnego domu (wyłączając zakup działki) finansowanej kredytem hipotecznym w wysokości 300 tys. zł, należy liczyć się z ratami wyższymi średnio o 50% niż jeszcze 8 miesięcy temu oraz kosztami budowy wyższymi o ok. 30% niż było to w zeszłym roku. Efekt? Finalizacja budowy oznacza blisko 100 tys. zł ponad pierwotny kosztorys inwestycji, a do tego droższą obsługę kredytu.

Podsumowanie

Większy udział ofert sprzedaży niedokończonych budów od osób prywatnych jest naturalną konsekwencją sytuacji ekonomicznej polskiej gospodarki. Dlatego nie powinien dziwić fakt, że osoby, które maksymalnie wykorzystały możliwości swojej zdolności kredytowej na budowę domu, teraz mają trudny dylemat. Otóż z jednej strony chciałyby zrealizować inwestycję, o której marzyły, a z drugiej, obciążenia finansowe są tak duże, że mogą doprowadzić do spirali długów i bankructwa. W związku z tym, sprzedaż przy jeszcze atrakcyjnych cenach wydaje się być trudnym do zaakceptowania, ale rozsądnym rozwiązaniem.